ID informacji: 648959
Kategoria informacji: Interpretacja indywidualna
Status informacji: Aktualna
Data publikacji: 2025-07-16
Tytuł (teza): Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Autor informacji: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-15
Sygnatura: 0112-KDSL1-1.4011.383.2025.1.DS
Słowa kluczowe:
hipoteka
świadczenie-świadczenie w miejsce wypełnienia (Datio in solutum)
nieruchomości
Przepis:
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a
Zagadnienie: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Załączniki:
Data ważności od: 2025-07-15
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
13 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzeń przyszłych
Jest Pan podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, posiadającym nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Na podstawie wpisu do CEIDG prowadzi Pan również jednoosobową działalność gospodarczą.
Od (…) 2021 r. jest Pan właścicielem nieruchomości mieszkaniowej usytuowanej na terytorium Polski, obciążonej kredytem hipotecznym. Wskazaną nieruchomość nabył Pan za kwotę (…) PLN. Obecnie jej wartość szacowana jest na ok. (…) PLN.
Na nieruchomości ustanowiona została hipoteka umowna na kwotę (…) PLN, przy czym pozostały z tytułu umowy kredytowej kapitał do spłaty to kwota (…) PLN.
Wskazana nieruchomość nie jest wykorzystywana dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.
W ramach prowadzonej działalności gospodarczej od (…) 2025 r. do chwili obecnej nabył Pan od spółki z o.o. szereg materiałów oraz usług.
Z powyższych tytułów spółce przysługują względem Pana wymagalne wierzytelności w kwocie (…) PLN, do tego dochodzą jeszcze odsetki za opóźnienie w płatności.
Wobec braku wystarczających środków finansowych na pokrycie wskazanych wyżej zobowiązań planowane jest, celem zaspokojenia całości wartości wierzytelności, przeniesienie na wierzyciela, tj. spółkę z o.o. przysługującej Panu własności nieruchomości mieszkaniowej. Przeniesienie własności nieruchomości na spółkę ma się odbyć w trybie art. 453 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061) jako świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum).
Wskutek przeniesienia własności nieruchomości nie dojdzie do zmiany stron umowy kredytowej, której zabezpieczeniem jest ustanowiona na nieruchomości hipoteka, dalej będzie Pan stroną tej umowy.
Przeniesienie własności nieruchomości nastąpiłoby przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia.
Pytania
Czy zatem:
1. prawidłowe jest Pana stanowisko, zgodnie z którym przeniesienie własności nieruchomości w ramach świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum) nie będzie po Pana stronie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem nie stanowi ono odpłatnego zbycia tej nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. i tym samym nie skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 u.p.d.o.f.?
2. prawidłowe jest Pana stanowisko, że w przypadku uznania, że przeniesienie własności nieruchomości w ramach świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum) jednak stanowi odpłatne zbycie nieruchomości, to dochodem będzie wartość wierzytelności zaspokajanej wskutek datio in solutum pomniejszona o koszty uzyskania przychodu, tj. poniesione koszty nabycia nieruchomości oraz wartość poniesionych i udokumentowanych nakładów na nieruchomość, które zwiększyły wartość nieruchomości, bowiem bez znaczenia pozostaje w tej sytuacji szacunkowa rynkowa wartość nieruchomości?
Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1
Pana zdaniem, przeniesienie własności nieruchomości w ramach świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum) nie będzie po Pana stronie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem opisana czynność nie stanowi odpłatnego zbycia nieruchomości i nie powoduje powstania obowiązku zapłaty podatku.
W Pana ocenie przeniesienie prawa własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu, dokonane w ramach czynności świadczenia w miejsce wykonania, nie stanowi odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f., bowiem spełniając to świadczenie nie uzyska Pan żadnego przysporzenia w rozumieniu art. 9 ust. 1 i ust. 2 u.p.d.o.f. to jest nie uzyska Pan przyrostu majątku powiększającego Pana aktywa.
Pogląd taki znajduje potwierdzenie w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 08.02.2012 r. (II FSK 1384/10), z dnia 12.06.2012 r. (II FSK 1260/11), z dnia 09.07.2013 r. (II FSK 2312/11), z dnia 21.03.2014 r. (II FSK 835/12), z dnia 20.04.2016 r. (II FSK 669/14), z dnia 05.05.2017 r. (II FSK 3144/15), z dnia 27.03.2019 r. (II FSK 699/17) oraz z dnia 09.07.2020 r. (II FSK 1196/18).
Z powyższych orzeczeń można wysnuć wniosek, że skoro przysporzenia majątkowego nie rodzi sama spłata długu pieniężnego, przysporzenia takiego nie może też rodzić spełnienie świadczenia rzeczowego w celu spłaty tego długu, a utożsamianie takiej czynności z odpłatnym zbyciem nieruchomości stanowi niewłaściwą interpretację przepisów podatkowych.
Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 09.07.2020 r. w sprawie II FSK 1196/18 „koncepcja, w myśl której każde przeniesienie prawa własności nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych wywodzi się i opiera na dawniej obowiązującej regulacji, przewidującej ryczałtowe opodatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (obowiązujący do dnia 31.12.2007 r. art. 28 ust. 2 u.p.d.o.f.), zastąpionej jednak regulacją przewidującą w takim wypadku opodatkowanie dochodu, rozumianego jako różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami jego uzyskania (obowiązujący od dnia 1.01.2007 r. art. 30e ust. 1 i ust. 2 u.p.d.o.f.). (…) przeniesienie prawa własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu nie ma odpłatnego charakteru, gdyż przenoszący to prawo nie uzyskuje przysporzenia majątkowego - nie powiększają się jego aktywa majątkowe, a jedynie zmienia się ich struktura”.
Tym samym w Pana ocenie w przedstawionej sytuacji nie powstanie po Pana stronie obowiązek zapłaty podatku.
Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2
W sytuacji, gdy Pana interpretacja w ocenie organu jest nieprawidłowa wnosi Pan o udzielenie odpowiedzi na pytanie w jaki sposób ustalona zostanie w tym przypadku podstawa opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
W Pana ocenie w sytuacji uznania, że przeniesienia własności nieruchomości w ramach świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum) stanowi odpłatne zbycie nieruchomości wówczas, na podstawie art. 30e ust. 2 oraz 22 ust. 6c i 6d u.p.d.o.f. dochodem podlegającym opodatkowaniu będzie wartość wierzytelności zaspokajanej wskutek datio in solutum (przychód) pomniejszona o koszty uzyskania przychodu, tj. poniesione przez Pana koszty nabycia nieruchomości oraz wartość poniesionych przez Pana udokumentowanych nakładów na nieruchomość, które zwiększyły wartość nieruchomości i od tak ustalonej wartości ustalona będzie podstawa opodatkowania. Bez znaczenia pozostaje tu fakt, że szacunkowa rynkowa wartość nieruchomości (w dalszym ciągu obciążona hipoteką) jest wyższa niż wartość zaspokajanej wierzytelności.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
We wniosku wskazał Pan, że:
· Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą.
· Od (…) 2021 r. jest Pan właścicielem nieruchomości mieszkaniowej usytuowanej na terytorium Polski, obciążonej kredytem hipotecznym. Wskazaną nieruchomość nabył Pan za kwotę (…) PLN. Obecnie jej wartość szacowana jest na ok. (…) PLN.
· Na nieruchomości ustanowiona została hipoteka umowna na kwotę (…) PLN, natomiast pozostały z tytułu umowy kredytowej kapitał do spłaty to kwota (…) PLN.
· Wskazana nieruchomość nie jest wykorzystywana dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.
· W ramach prowadzonej działalności gospodarczej od (…) 2025 r. do chwili obecnej nabył Pan od spółki z o.o. szereg materiałów oraz usług.
· Z powyższych tytułów spółce z o.o. przysługują względem Pana wymagalne wierzytelności w kwocie (…) PLN, do tego dochodzą jeszcze odsetki za opóźnienie w płatności.
· Wobec braku wystarczających środków finansowych na pokrycie wskazanych wyżej zobowiązań planowane jest, celem zaspokojenia całości wartości wierzytelności, przeniesienie na wierzyciela, tj. spółkę z o.o. przysługującej Panu własności nieruchomości mieszkaniowej, które ma się odbyć w trybie art. 453 Kodeksu cywilnego jako świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum).
· Wskutek przeniesienia własności nieruchomości nie dojdzie do zmiany stron umowy kredytowej, której zabezpieczeniem jest ustanowiona na nieruchomości hipoteka, dalej będzie Pan stroną tej umowy.
· Przeniesienie własności nieruchomości nastąpiłoby przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia.
Ma Pan wątpliwości, czy przeniesienie własności wskazanej nieruchomości w ramach świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum) będzie po Pana stronie stanowiło przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W celu udzielenia odpowiedzi na ww. pytanie, należy rozważyć, czy dokonane przeniesienie prawa własności nieruchomości na rzecz wierzyciela w zamian za zwolnienie z długu będzie stanowić zbycie przez Pana nieruchomości mieszkaniowej w rozumieniu cytowanego powyżej przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W tym miejscu należy wskazać, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Podkreślić zatem należy, że użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy lub prawa w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Tak więc, jednym ze sposobów nabycia nieruchomości lub praw majątkowych jest nabycie własności nieruchomości lub praw majątkowych w zamian za zwolnienie dłużnika z długu.
Nawiązując do pojęcia „odpłatnego zbycia” (o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy) oznacza ono każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin ten obejmuje zatem szeroki zakres umów i pozostaje bez znaczenia, czy do odpłatnego zbycia dochodzi w drodze zniesienia współwłasności, działu spadku, umowy zamiany lub sprzedaży, czy też – jak to ma miejsce w omawianym przypadku – w drodze przeniesienia na rzecz spółki z o.o., tj. wierzyciela prawa własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z obowiązku zwrotu wymagalnych wierzytelności. „Płatność” bowiem nie musi mieć charakteru pieniężnego w postaci konkretnego przepływu gotówkowego, może oznaczać także uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Innymi słowy, pod pojęciem płatności nie należy rozumieć wyłącznie zapłaty w pieniądzu, płatnością może także być zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych, wymagalnych wierzytelności (zmniejszenie pasywów zbywcy).
Zatem, do stwierdzenia powstania przychodu warunkiem koniecznym jest uzyskanie przysporzenia majątkowego. Wskazać należy w tym miejscu na definicję przywołaną w komentarzu do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a wywiedzioną przez Adama Bartosiewicza, który definiuje odpłatne zbycie jako:
„przeniesienie prawa własności rzeczy lub praw, o których mowa, na inną osobę za wynagrodzeniem. Podstawową formą odpłatnego zbycia będzie sprzedaż oraz zamiana. Zgodnie z zasadą swobody umów, odpłatne zbycie może nastąpić także w innej formie”, po czym dodaje: „cena odpłatnego zbycia wyrażona w umowie nie musi być wyrażona w pieniądzu (wartościach pieniężnych). Nie jest bowiem wykluczone, że zapłatą za przeniesienie własności rzeczy lub przeniesienie praw będzie inna forma przysporzenia majątkowego”.
(A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Podatek dochodowy od osób fizycznych. Komentarz, Lex, 2010, wyd. II).
Tym samym wynagrodzenie można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez inne określenie jego wartości, np. zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych wymagalnych wierzytelności.
Natomiast zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Jednakże gdy przedmiot świadczenia ma wady, dłużnik obowiązany jest do rękojmi według przepisów o rękojmi przy sprzedaży.
Umowa oparta na cywilnoprawnej konstrukcji świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum) – określana również jako świadczenie w miejsce wypełnienia – jest formą umowy uregulowanej w art. 453 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem (zdanie pierwsze), jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa.
Celem datio in solutum jest zatem wygaśnięcie istniejących pomiędzy stronami zobowiązań poprzez spełnienie przez dłużnika świadczenia innego niż określone w treści pierwotnej umowy. Zobowiązanie wówczas wygasa tak, jakby wygasło przez zwykłe wykonanie (np. przez zapłatę uzgodnionej pierwotnie kwoty), przy czym konieczną przesłanką wygaśnięcia zobowiązania – poza umową stron – jest rzeczywiste spełnienie świadczenia przez dłużnika.
Uregulowana w tym przepisie instytucja świadczenia w miejsce wypełnienia/wykonania (datio in solutum) stanowi jeden z wyjątków od zasady realnego wykonywania zobowiązań cywilnych, znajdujący podstawę w zasadzie swobody umów. Wskutek zawarcia umowy o świadczenie w miejsce wypełnienia dłużnik uzyskuje upoważnienie przemienne (facultas alternativa), umożliwiające mu wykonanie zobowiązania przez spełnienie świadczenia innego niż pierwotne. Z chwilą wypełnienia świadczenia zastępczego następuje wykonanie umowy datio in solutum, a zarazem wykonanie istniejącego zobowiązania, co prowadzi do jego wygaśnięcia. Roszczenie wierzyciela, wynikające z umowy zobowiązaniowej zostaje zaspokojone wskutek spełnienia przed dłużnika na jego rzecz świadczenia zastępczego.
W omawianej sprawie nabycie przez Pana nieruchomości mieszkaniowej nastąpiło w (…) 2021 r., natomiast przeniesienie prawa własności nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia.
Wobec powyższego należy stwierdzić, że w zamian za przeniesienie na rzecz wierzyciela prawa własności nieruchomości otrzyma Pan świadczenie wzajemne polegające na zwolnieniu z ciążącego na Panu długu z tytułu nieuregulowanych zobowiązań. Innymi słowy, dokona Pan zbycia prawa własności nieruchomości mieszkaniowej za zwolnienie z długu. Zwolnienie z długu będzie więc miało w niniejszej sytuacji dla Pana określoną wartość majątkową, gdyż w jego wyniku przestanie Pan być zobowiązany wobec wierzyciela do zapłaty określonej kwoty pieniężnej.
W konsekwencji, dokonane przez Pana przeniesienie na wierzyciela własności nieruchomości mieszkaniowej stanowić będzie dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na brak upływu pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Z kolei jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Natomiast w myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy:
Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
Przedmiotową nieruchomość nabył Pan za kwotę (…) PLN. Obecnie jej wartość szacowana jest na około (…) PLN. Spółce przysługują względem Pana wymagalne wierzytelności w kwocie (…) PLN wraz z odsetkami za opóźnienie w płatności. Przeniesienie własności nieruchomości na spółkę ma się odbyć w trybie art. 453 Kodeksu cywilnego, jako świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum).
W związku z powyższym ma Pan wątpliwości, czy dochodem ze zbycia nieruchomości będzie wartość wierzytelności zaspokajanej wskutek datio in solutum pomniejszona o koszty uzyskania przychodu, tj. poniesione koszty nabycia nieruchomości oraz wartość poniesionych i udokumentowanych nakładów na nieruchomość, które zwiększyły wartość nieruchomości. Bowiem w Pana opinii bez znaczenia pozostaje w tej sytuacji szacunkowa rynkowa wartość nieruchomości.
Zgodnie z wyżej cytowanymi przepisami, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami uzyskania przychodu. Z kolei przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli cena określona w umowie odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw tego samego rodzaju i gatunku organ podatkowy zawsze ma możliwość określenia zgodnie z art. 19 ust. 4 zdanie drugie ustawy przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa na podstawie wysokości wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lub prawa. Tym samym bezspornym jest, że art. 19 ust. 4 zdanie drugie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje organowi podatkowemu możliwość określenia przychodu ze zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na podstawie wysokości wartości rynkowej nieruchomości lub praw jeżeli ustalona cena znacznie odbiega od wartości rynkowej bez uzasadnionej przyczyny.
Tym samym, nie można zgodzić się z Pana stanowiskiem, że bez znaczenia pozostaje rynkowa wartość nieruchomości, ponieważ ustawodawca w przepisie art. 19 określając przychód jako wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie jednocześnie zastrzega, że gdy wartość ta znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, organ podatkowy może wezwać do stosownych wyjaśnień lub określić tę wartość.
Jednakże, organ wydający interpretacje indywidualne nie jest uprawniony do prowadzenia postępowania podatkowego i nie może ocenić, w jaki sposób strony w umowie sprzedaży skalkulowały cenę sprzedaży (jaka wartość stanowi cenę), czy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży odpowiadała/nie odpowiadała wartości rynkowej, jak i czy powołane we wniosku okoliczności mogą stanowić uzasadnioną przyczynę dla ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości odbiegającej od jej wartości rynkowej. Weryfikacja wysokości przychodu, czy też analiza uzasadnienia zbycia nieruchomości lub prawa poniżej ich wartości rynkowej nie może być przedmiotem interpretacji. Art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych takie uprawnienie daje tylko organowi podatkowemu właściwemu dla Pana w danej sprawie w toku odpowiedniego postępowania.
Zatem wbrew Pana twierdzeniom przychodem z odpłatnego zbycia nie będzie wartość wierzytelności zaspokajanej wskutek datio in solutum, lecz wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o której mowa w art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu w celu ustalenia dochodu, który jest podstawą opodatkowania.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Wskazany art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.
Przywołany przepis jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia zbywanej nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa majątkowego (udziału w prawie) powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość tej zbywanej nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa (udziału w prawie). Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak stanowi art. 22 ust. 6f ww. ustawy:
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej ,,Monitor Polski”.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W konsekwencji, w opisanym zdarzeniu przyszłym uzyskany dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkaniowej na rzecz wierzyciela celem zaspokojenia całości wartości Pana wierzytelności podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podstawą obliczenia podatku dochodowego jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy:
- przychodem z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości mieszkaniowej, ustalonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, a
- kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowiącymi udokumentowane koszty nabycia nieruchomości, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
· Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
· Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
· W odniesieniu do powołanych przez Pana wyroków sądowych należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.